Gebrekkige woning in aardbevingsgebied; recht op huurvermindering?

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

10 september 2019

ECLI:NL:GHARL:2019:7330

zaaknummer 200.240.537/01

(mrs. J.H. Kuiper, H. de Hek, M. Willemse)

 

Aardbevingsgebied. Groningen. Gebrek. Huurvermindering. Immateriële schadevergoeding

 

[artikelen 7:204, 7:207 BW]

 

Vanaf 2007 huurt de huurder van Stichting Christelijke Woongroep Marenland een woning in het aardbevingsgebied in Groningen. Huurder vordert huurvermindering vanwege gebreken (o.a. scheuren in muren, vocht, schimmel, kapotte ramen) die, zo luidt zijn stelling, het gevolg zijn van verzakkingen en aardbevingen. Uit een bouwtechnisch onderzoek volgt dat er wel een onveilige situatie in de woning is vanwege de dreiging van aardbevingen doch dat de gevolgen van een onoordeelkundig vervangen van de pui zijn verholpen. Nu er geen gebrek is, is er ook geen aanspraak op huurvermindering of immateriële schadevergoeding. Het hof wijst nog op de uitspraak van de Hoge Raad van 19 juli 2019.

 

Noot

Het betreft hier misschien wel eerste gepubliceerde uitspraak over de vraag of een huurder jegens de verhuurder recht heeft op huurvermindering vanwege gebreken die mogelijk verband houden met de aardbevingsproblematiek in Groningen. Het rapport van onderzoek wijdt de problematiek echter aan onoordeelkundig vervangen van de achterpui. De gevolgen hiervan zijn hersteld, er is geen gebrek (meer) en (dus) geen recht op huurvermindering of immateriële schadevergoeding.

Uit het rapport van onderzoek volgt overigens wel dat de woonsituatie als ‘onveilig’ wordt beoordeeld vanwege de dreiging van aardbevingen. Een interessant gedachte-experiment is dan of het voor het oordeel over de gevorderde huurvermindering relevant is of de onderhavige woning in het aardbevingsgebied ligt. Een gebrek is conform 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap van de zaak waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij mocht verwachten. Uitgaande van een ruime definitie van ‘gebrek’ zou dit wellicht denkbaar zijn: de ligging is een ‘staat’ van de woning. Uit het oordeel van het hof leid ik af dat die vraag ontkennend beantwoord moet worden. Immers, het hof beperkt zich louter tot de gevolgen van gebreken aan het gehuurde. Dat de woning in dat gebied ligt is (an sich) geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW maar een gegeven. Is er dan wellicht een ‘latent’ gebrek in de zin zoals AG Huydecoper dat omschrijft in zijn conclusie van 3 september 2010 bij het HR-arrest KPN/Tamminga van dezelfde datum ( JHV 2010/197 namelijk een risico dat zich onder normaal gebruik van het gehuurde kan openbaren en tot gevaar en/of andere genotsbeperkingen kan leiden? Huren in het aardbevingsgebied levert ontegenzeggelijk een risico op. Echter Huydecoper schreef zijn conclusie in de aangehaalde zaak tegen de achtergrond van de materiële toestand van een huurobject. In een ruime opvatting zou de materiële toestand van de woning niet los kunnen worden gezien van de ligging ervan. Anderzijds, en aannemelijker is dat, hoewel externe omstandigheden hierop inwerken, de materiële toestand louter ziet op de gebouwde onroerende zaak, zoals in de aangehaalde zaak waar het ging om in het gehuurde verwerkt asbest. Het feit dat de woning in het aardbevingsgebied ligt, kan de verhuurder ook niet opheffen of herstellen. De gevolgen ervan, voor zover deze zich aan het object openbaren, vanzelfsprekend wel. De huurvermindering ziet vooral op die gevolgen en (dus) niet op het feitelijke gevaar van aardbevingen. Opvallend is dat het hof over de scheuren oordeelt dat deze geen huurprijsvermindering rechtvaardigen omdat deze “de gebruiksmogelijkheden van de woning niet aantasten”. Het gaat er immers niet om of de gebruiksmogelijkheden worden aangetast maar of de huurder het genot krijgt dat hij op basis van de huurovereenkomst mocht verwachten. Hoewel mogelijk hetzelfde wordt bedoeld, bedient het hof zich hier niet van de wettelijke terminologie. Scheurvorming wordt, afhankelijk van de ernst, overigens genoemd als C-gebrek in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. De rechter is vrij dit in zijn oordeel te betrekken. Tot slot is het de vraag of de huurder veel heeft aan de verwijzing van het hof naar het arrest van de Hoge Raad van 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278, in het kader van prejudiciële vragen omtrent de aansprakelijkheid van de Staat en de NAM. Dit ziet namelijk op de toekenning van een vergoeding voor immateriële vermogensschade als gevolg van verminderd woongenot. Volgens de Hoge Raad geldt voor de berekening als maatstaf het verschil tussen de marktconforme huur in de huidige situatie waarin bodembewegingen hebben plaatsgevonden en nog kunnen plaatsvinden en de daadwerkelijk betaalde huur. Woongenot heeft toch vooral een immaterieel karakter terwijl de Hoge Raad dit in verband brengt met de te betalen huurprijs. Betekenen de woorden ‘marktconforme huur’ bovendien dat dit alleen ziet op de niet-geliberaliseerde sector? Dat lijkt mij niet juist. Aan de hand van het door de Hoge Raad gehanteerde criterium zullen de nodige ingewikkelde berekeningen moeten worden gemaakt. Hoe wordt immers bepaald welke (theoretische) marktprijs geldt met inachtneming van huidige en toekomstige bodembewegingen? Hier schuilt een (on)zekere toekomstverwachting in. Daarnaast werken natuurlijk andere elementen in op een markthuur zoals vraag en aanbod van huurwoningen. Wie weet dat de huurder in de onderhavige zaak het juridisch pad nog vervolgt.

 

Diederik Briedé

About
echtscheiding, huurecht, vastgoedrecht, personen- en familierecht, mediation, alimentatie, gezag, curatele, incasso, bewind, mediator, overeenkomstenrecht, aansprakelijkheidsrecht, burenrecht, wanprestatie, naamswijziging, omgang, hoofdverblijf, mentor, strafrecht