» Overlast door huurder – de vervuilde woning

admin

echtscheiding, huurecht, vastgoedrecht, personen- en familierecht, mediation, alimentatie, gezag, curatele, incasso, bewind, mediator, overeenkomstenrecht, aansprakelijkheidsrecht, burenrecht, wanprestatie, naamswijziging, omgang, hoofdverblijf, mentor, strafrecht

Overlast door huurder – de vervuilde woning

mei 082012

De vervuilde woning

Rechtbank Almelo

24 februari 2012

LJN: BV8427 (rechtspraak.nl)

(mr. M.M. Verhoeven)

Vervuiling. Overlast. Tekortkoming. Ontruiming

[art. 6: 74, 6: 265, 7: 213, 214 BW]

Huurster huurt van de woningstichting een woning in Enschede. De huurder bewoont de woning met haar zoon. Vanaf 2009 heeft de woningstichting met huurster besprekingen gevoerd over het onder- en schoonhouden van de woning. Door diverse instanties is aan huurster begeleiding en hulpverlening aangeboden. Vanaf november 2011 betaalt de huurster de huur niet meer. De woningstichting vordert de ontruiming van de woning. Volgens de woningstichting is huurster verplicht de woning en de tuin te onderhouden. Uit diverse brieven blijkt dat er afspraken zijn gemaakt ter verbetering van de woonsituatie doch deze zijn nadien door de huurster geschonden. Ondanks diverse inspanningen en vele waarschuwingen neemt de vervuiling in de woning toe. Er is ongedierte en er hangt een vieze lucht. De hond wordt niet uitgelaten. Omwonenden klagen over stankhinder en een onhygiënische situatie. De verwaarlozing van de woning vormt een ernstige wanprestatie die grond oplevert voor de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus de woningstichting. Huurster stelt dat hulpverlening is geëindigd omdat verdere indicatie werd afgewezen. Toen is de situatie verslechterd. Na december 2011 is de situatie verbeterd. De foto’s geven geen correct beeld van de huidige situatie. Huurster wordt begeleid door twee wijkcoaches. De tuin is opgeruimd en schoongemaakt. De woning is nog wel rommelig. De gevorderde ontruiming is een te zware ingreep. De voorzieningenrechter oordeelt dat uit de stukken blijkt dat huurster al jaren niet voldoet aan haar verplichting om de woning te onderhouden. Er is sprake van rondslingerende etenswaren, ongedierte en stank. De buren worden gestoord in hun woongenot. Niet onderbouwd is dat de situatie is verbeterd. Er zijn door de huurster geen foto’s overgelegd. Hulpverlening heeft niet tot resultaat geleid. Er is sprake van een voortdurende wanprestatie die de gevorderde ontruiming rechtvaardigt. Huurster moet de woning binnen 6 weken ontruimen en wordt veroordeeld in de proceskosten.

Commentaar:

Met enige regelmaat worden sociale verhuurders geconfronteerd met huurders die zichzelf en de woning verwaarlozen. De praktijk leert dat dit veelal het gevolg is van psychische problemen of drank- of drugsgebruik. Een huurder mag zelf bepalen hoe hij of zij een woning inricht en bewoont. Deze vrijheid vindt zijn begrenzing daar waar verwaarlozing van de woning plaatsvindt en omwonenden overlast ondervinden. Deze uitspraak is daarvan een sprekend voorbeeld. Een woning die niet wordt onderhouden, waar ongedierte vrij spel hebben gaat logischerwijs achteruit. Lastig wordt het als sprake is van een grensgeval. Het is dan zaak om de bewoning goed te monitoren en de huurder schriftelijk te wijzen op zijn of haar verplichtingen. Controleer of gemaakte afspraken ook worden nagekomen. Informeer bij instanties of hulp wordt geaccepteerd. Dan nog is het lastig om goed in beeld te krijgen wat zich precies achter de voordeur plaatsvindt. Als na verloop van tijd blijkt dat sprake is van een structurele verwaarlozing en /of de situatie niet verbetert, rest niets anders dan een ontruiming, zoals deze zaak illustreert.

Ontbinding huurcontract met verstandelijk beperkte huurster

mrt 232012

Ontbinding huurcontract met verstandelijk beperkte huurster

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

14 februari 2012

LJN: BV6096 (rechtspraak.nl)

(mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en I.B.N. Keizer)

Hennep. Tekortkoming. Ontbinding.

[art. 6: 74, 6: 265, 7: 213, 214 BW]

Huurster huurt sinds 1997 van de woningstichting een woning. In het huurcontract is vastgelegd dat de woning bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. Medio 2010 treft de politie een professionele hennepplantage aan bestaande uit 128 hennepplanten. De elektriciteit is afgetapt. Huurster verklaart tegenover de politie dat zij financieel aan de grond zat en dat iemand anders op zolder een plantage heeft ingericht. Huurder was toegezegd dat zij hiervoor een vergoeding zou ontvangen. De woningstichting kondigt aan dat zij tegen de huurster een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal starten. Uit psychologisch onderzoek blijkt dat bij huurster sprake is van functioneren op verstandelijk licht beperkt niveau. In een verslag wordt huurster omschreven als een labiele en stressgevoelige vrouw die structurele ondersteuning nodig heeft om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Huurster heeft daarnaast hart- en suikerpatiënt. Op basis van een ernstige toerekenbare tekortkoning vordert de woningstichting de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat huurster tekort is geschoten doch dat deze vanwege haar persoonlijke omstandigheden onvoldoende ernstig is aan te merken. De woningstichting gaat hiervan in hoger beroep. Anders dan de kantonrechter oordeelt het hof dat de tekortkoming niet van geringe betekenis is. Huurster heeft beoogd financieel voordeel te behalen. Een bedrijfsmatige plantage roept reële risico op gevaarzetting en overlast in het leven. De woningstichting behoeft een hennepplantage daarom niet te tolereren. Een tekortkoming levert grond op voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Toerekenbaarheid van de tekortkoming is voor een ontbinding niet vereist. De woningstichting heeft een gerechtvaardigd belang om precedentwerking te voorkomen. Huurster staat weliswaar onder behandeling doch hieraan staat een ontruiming niet in de weg. Dit behoeft niet te leiden tot een noodtoestand en rechtvaardigt niet de conclusie dat de ontbinding en ontruiming in redelijkheid achterwege moeten blijven. De ontbinding en ontruiming worden toegewezen.

Commentaar:

In principe is dit een uitspraak volgens ‘het boekje’. Er bestaat al jaren een bestendige lijn in de jurisprudentie dat in het geval van een hennepplantage in een huurwoning desgevorderd de huurovereenkomst onverbiddelijk wordt ontbonden en de huurder het veld moet ruimen. Dit is alleen anders indien de tekortkoming van ‘bijzondere aard’ is of van geringe betekenis. In dat geval is de ontbinding niet gerechtvaardigd. Interessant is dat de kantonrechter in de persoonlijke omstandigheden van de huurder aanleiding gezien om de ontbinding af te wijzen. Dogmatisch juridisch is dat niet juist. Terecht dat het hof dit corrigeert. Omstandigheden die de persoon van de huurster betreffen, doen niet af aan de ernst van de tekortkoming. Het inrichten van een forse plantage is en blijft een ernstig gegeven. Bovendien speelt de (mate van ) verwijtbaarheid aan de kant van de huurder geen rol bij een ontbinding van een huurovereenkomst. Dit roept wel de vraag op hoe geoordeeld zou moeten worden als de huurder zwaar(der) geestelijk beperkt zou zijn geweest en van deze echt misbruik is gemaakt. Dan kan de zaak wellicht worden geschaard onder de woorden ‘bijzondere aard’ en zijn de gevolgen van de ontbinding wel ‘ernstig’ te kwalificeren. Overigens speelt de toerekenbaarheid wel een rol van betekenis in het geval er voor wordt gekozen om eventuele schade die het gevolg is van de hennepplantage op de huurder te verhalen. Voor woningstichtingen is het goed in dit in het achterhoofd te houden.

Particuliere verhuurder gebonden aan sociaal convenant

feb 132012

Eens een sociale huurwoning altijd een sociale huurwoning?

Rechtbant Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle

20 december 2011

LJN: BV0184 (rechtspraak.nl)

(mr.H.C. Moorman)

Koop breekt geen huur. Overgang afspraken. Sociale context. Gebondenheid convenant.

[art. 7: 226 BW]

Huurder huurt in Zwolle een woonruimte van verhuurder. Verhuurder vordert van de huurder betaling van een huurachterstand ad € 2.266,00 en in verband hiermee de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Huurder verweert zich door te stellen dat de verhuurder heeft nagelaten het huurcontract in het geding te brengen. Verder is volgens de huurder sprake van psychische problematiek en zeer beperkte financiële middelen. Huurder verwijt verhuurder dat deze gemaakte afspraken met haar rechtsvoorganger, een woningstichting, niet eerbiedigt. De huur behoefde pas betaald te worden na ontvangst van zijn uitkering. Bovendien werd de huursubsidie rechtstreeks aan de verhuurder uitbetaald en in mindering op de huur gebracht. De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand volgt uit de vergelijking tussen de betalingsoverzichten van zowel huurder als verhuurder. In zoverre is de betaling van de huurachterstand toewijsbaar. De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst indertijd met de woningstichting is aangegaan. Het blijkt dat huurder de mogelijkheid werd geboden om de huursubsidie rechtstreeks over te laten maken naar de woningstichting. Huurder heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt. Bovendien was de woningstichting partij bij een convenant met de gemeente ter voorkoming van uithuiszetting. De huurovereenkomst was ingebed in een groter geheel van afspraken (sociale context) waaruit zij niet meer kan worden losgemaakt. Op grond van artikel 7: 226 BW is de afspraak inzake huursubsidie overgegaan op verhuurder. Door te weigeren gevolg te geven aan die afspraak heeft verhuurder er zelf aan bijgedragen dat voor kwetsbare groepen het risico op betalingsachterstand wordt vergroot. Gelet daarop is de ernst van de tekortkoming aan de zijde van de huurder onvoldoende om de ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Deze worden afgewezen.

Commentaar:

Een uitspraak met mogelijk verstrekkende gevolgen voor particuliere eigenaren van voormalige sociale huurwoningen. De door de opvolgend particuliere verhuurder gevorderde ontbinding van de overeenkomst wegens een forse huurachterstand wordt afgewezen wegens de door de rechtsvoorganger (een toegelaten instelling) gemaakte sociale afspraken met de gemeente. Deze zijn op de nieuwe particuliere overgegaan, aldus de kantonrechter. Bij het adagium ‘koop breekt geen huur’ gaan afspraken op een nieuwe eigenaar over die rechtstreeks betrekking hebben op het gebruik van de verhuurde zaak. Afspraken met een persoonlijk karakter vallen hier niet onder. In dat licht brengt het persoonsgebonden karakter van de betalingsafspraak juist mee dat de deze niet op de nieuwe verhuurder overgaat. Daar komt bij dat de dergelijke afspraak niet zal gelden voor opvolgende huurders voor deze woning. Dat is bijvoorbeeld anders in het geval van bijvoorbeeld de afspraak dat de zittende huurder de opvolgende huurder mag aanwijzen. Deze afspraak gaat wel over. Bovendien zet de rechter de deur open voor gebondenheid van particuliere eigenaren aan sociale convenanten die nog in lengte van jaren kunnen doorwerken. Dit is ongewenst nu particuliere verhuurders, anders dan toegelaten instellingen, geen bij wet geregelde sociale verplichting tot eerlijke woonruimteverdeling hebben. Het verwijt van de kantonrechter dat de particuliere verhuurder betalingsachterstanden in de hand werkt, is dan ook onterecht.

Diederik Briedé

Belediging wethouder via Twitter?

feb 062012

door Pieter van Klinken (verslaggever Brabants Dagblad)

BREDA – Tegen een Tilburgse die vorig jaar via Twitter wethouder Marieke Moorman beledigde is een voorwaardelijke boete van 400 euro geëist met een proeftijd van 2 jaar. De vrouw noemde Moorman onder meer een ignorant bitch en vreselijk wreed kreng.

De vrouw zegt in 2006 bij de wethouder melding te hebben gemaakt van een geval van seksueel kindermisbruik door een medewerker bij kinderboerderij Maria Goretti in Tilburg. Daar heeft de wethouder nooit iets mee gedaan, zegt de verdachte. ,,Ze heeft alles in de doofpot gestopt. Vijf jaar lang.’’

‘Na aantonen sexueel misbruik van kinderen binnen de kerk nu ook bij jeugdzorg. #walgelijk #waarhoudthetop?’, twitterde Moorman vorig jaar in een reactie op het nieuws. Daarop sloegen bij de vrouw, die zelf 18 jaar geleden ook werd misbruikt en daardoor nog steeds lijdt aan een post traumatische stress stoornis, de stoppen door. ,,Ik schoot uit mijn slof en daar ben ik niet trots op’’, zei ze gisteren tegen de rechter.

Een woordvoerder van de wethouder zei gisteren dat er ,,uiteraard’’ wel iets met de melding van de verdachte is gebeurd. ,,De wethouder heeft die serieus genomen.’’ Wat er precies mee is gedaan wilde de woordvoerder niet zeggen. Op de beledigingen wil Moorman niet reageren, omdat de rechter nog moet oordelen.

Die erkende dat meer mensen weleens teleurgesteld zijn in het bestuur of in de politie. ,,Maar dat rechtvaardigt natuurlijk niet dit taalgebruik’’, zo zei hij.

En ook Moorman zelf snapt wel dat er soms kritiek op haar functioneren is, aldus de officier van justitie. ,,In haar aangifte stelde schreef ze daarom: ‘Natuurlijk moet ik een dikkere huid hebben dan iemand anders, maar er zijn grenzen.’ Die grenzen zijn hier overtreden.’’

Advocaat Diederik Briedé van de vrouw vond van niet. Hij wees de vrijheid van meningsuiting, op jurisprudentie over soortgelijke uitspraken en vond de aangifte disproportioneel. ,,Niet reageren op meldingen als deze is ook beledigend.’’

Het oordeel komt pas 25 mei. De rechter hield de zaak aan, omdat er duidelijkheid moet komen over hoe openbaar de tweet van de verdachte was. Over vier maanden doet de politierechter dan uitspraak.

Heeft samenwonen invloed op de hoogte van de alimentatie?

jan 242012

Als de alimentatieplichtige ouder gaat samenwonen, wordt er door de rechter in principe van uitgegaan dat hij/zij zijn woonlasten kan delen met degene met wie hij/zij samenwoont. Dit houdt in dat de alimentatieplichtige ouder slechts de helft van zijn/haar woonlasten als last mag opvoeren bij de berekening van zijn/haar draagkracht; hij/zij zal als gevolg daarvan meer kinder- en/of partneralimentatie kunnen betalen. De partner met wie wordt samengewoond, wordt geacht de andere helft van de woonlasten te voldoen. Als de samenwonende partner geen inkomen heeft, wordt van hem/haar in principe verwacht dat een baan wordt gezocht zodat hij/zij deze helft van de woonlasten wel kan voldoen. Slechts in uitzonderlijke gevallen zal van dit uitgangspunt worden afgeweken; te denken valt aan de situatie waarbij de samenwonende partner vanwege ziekte geen inkomen kan verwerven en hij/zij geen aanspraak kan maken op een arbeidsongeschiktheidsuitkering.

mr. L.V.S. Cassese, familierechtadvocaat en NMI registermediator te Almelo

Woning te koop en verdeling woonlasten bij scheiding

jan 162012

Op 13 mei 2011 heeft de Rechtbank te Almelo in kort geding uitspraak gedaan in een zaak waarin partijen na hun scheiding hun gezamenlijke woning te koop hadden gezet en waarbij de vrouw betaling van de man vorderde van haar deel van de woonlasten, aangezien de woning door de man werd bewoond. Partijen waren hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de hypotheekrente en de hypotheekhouder (bank) had loonbeslag gelegd op het salaris van de vrouw, die in kort geding verzocht om haar een gebruiksvergoeding toe te kennen voor de woning, aangezien deze door de man en zijn nieuwe partner werd bewoond. De woning stond al sinds september 2009 te koop. Via het loonbeslag betaalde de vrouw maandelijks een bedrag van € 300,00 voor de woning aan de hypotheekverstrekker (bank). Zij vorderde veroordeling van de man om haar maandelijks bij vooruitbetaling een bedrag van € 300,00 te voldoen en te blijven voldoen totdat de woning was verkocht en geleverd.

De kortgedingrechter oordeelde dat gelet op genoemde feiten en omstandigheden er aanleiding was om het vaststellen van een gebruiksvergoeding toe te wijzen. Hij overwoog daartoe dat de man de onverdeelde woning onder zich had waarvan hij exclusief gebruik maakte. De kortgedingrechter achtte het in strijd met de redelijkheid en billijkheid die partijen als voormalig echtgenoten/geregistreerd partners jegens elkaar in acht dienden te nemen, om de vrouw geen vergoeding toe te kennen, en aldus geen rendement te doen genieten van haar aandeel in de woning. Daar kwam nog eens bij dat de vrouw door het gelegde loonbeslag maandelijks een bedrag van € 300,00 aan hypothecaire lasten voldeed. De kortgedingrechter achtte de door de vrouw gevorderde vergoeding van € 300,00 per maand redelijk en wees deze toe met ingang van de dag van de dagvaarding, zijnde 18 februari 2011, tot het moment dat de woning – al dan niet aan een derde – was verkocht en geleverd. Hij veroordeelde de man om met ingang van 18 februari 2011 maandelijks bij vooruitbetaling aan de vrouw te voldoen een bedrag van € 300,00 door bijschrijving van dat bedrag op haar bankrekening, totdat de woning was verkocht en geleverd.

mr. L.V.S. Cassese, familierechtadvocaat en NMI registermediator te Almelo

wettelijke regels voor de oplevering van een huurwoning

dec 162011

Gerechtshof ‘s-Gravenhage

6 oktober 2011

LJN: BT6832 (rechtspraak.nl)

(mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers)

Einde huur. Oplevering. Staat bij aanvang. Overgangsrecht. Rechtsvermoeden.

[art. 7: 224 lid 2 BW , art. 208a OBW, art. 7A: 1599 BW (oud)]

De kantonrechter veroordeelt de gewezen huurder tot het betalen van € 2.041,62 aan de verhuurder omdat de woning niet in goede staat is opgeleverd. In hoger beroep stelt de huurder dat geen sprake is (geweest) van een deugdelijke opleveringsprocedure bij het einde van de huur. Er zou geen voorinspectie van het gehuurde hebben plaatsgevonden. De verhuurder heeft de huurder daarmee de mogelijkheid ontnomen om de woning bij het einde van de huur correct ter beschikking te kunnen stellen. Zodoende behoeft de huurder niets te betalen. De verhuurder weerspreekt deze stellingen. Het hof oordeelt in hoger beroep dat vanwege de startdatum van de huurovereenkomst het oude artikel 7A: 1599 BW van toepassing is. Dit betekent dat wordt vermoed dat de huurder bij aanvang het gehuurde in goede staat heeft ontvangen en in diezelfde staat moet terugbrengen. Uit het mutatierapport van de verhuurder blijkt dat er onregelmatigheden in de woning zijn aangetroffen. In de door de huurder overgelegde verklaringen staat alleen dat de woning ‘netjes’ en ‘schoon’ was doch daarin wordt niet ingegaan op de beweerdelijke schade. De huurder heeft geen (nader) bewijsaanbod gedaan inhoudende dat het gehuurde bij het einde van de huur in dezelfde staat bevond als bij het begin van de huur. Dat er, in aanwezigheid van de huurder, geen voorinspectie heeft plaatsgevonden maakt niet dat deze in het geheel geen schade behoeft te vergoeden. De verhuurder heeft in dat geval recht op de kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. De arbeidskosten blijven zodoende voor rekening van de verhuurder en worden in minder gebracht op de door de huurder verschuldigde schadevergoeding.

Commentaar:

De huidige wet gaat uit van het rechtsvermoeden dat de huurder bij het einde van de huur de woning heeft opgeleverd in de staat zoals hij deze bij aanvang van de huur heeft ontvangen. Het is dan aan de verhuurder om aan te tonen dat de staat bij het einde afwijkt van de staat bij het begin van de huurovereenkomst. Dat vereist de aanwezigheid van een opleveringsrapport bij zowel het begin als bij het einde van de huur. Vooral het eerste ontbreekt veelal zeker als het om zeer oude contracten gaat. Daarom heeft de wetgever bepaalt dat voor oude huurcontracten van voor 2003 nog de oude regel geldt, inhoudende dat wordt vermoed dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft ontvangen. Bij geconstateerde gebreken bij het einde van de huur ligt het op de weg van de huurder om aan te tonen dat deze bij het begin ook al aanwezig waren. De uitspraak illustreert dat bij oude huurcontracten het oude recht nog steeds een rol van betekenis speelt. Voor verhuurders is het altijd aan te raden om samen met de huurder het gehuurde te inspecteren, zowel bij het begin van de huur als bij het einde van de huur. Dat voorkomst discussies achteraf zoals in deze zaak het geval was.

Diederik Briedé

Draait de verhuurder op voor schade door politie-inval?

nov 042011

Draait de verhuurder op voor de schade van een politie-inval?

Het komt voor dat een verhuurder wordt geconfronteerd met een politie-inval naar aanleiding van een verdenking van strafbare feiten in de huurwoning. Dan gaat het veelal om het gebruik of verhandelen van drugs. Bij zo’n inval zal de politie de voordeur forceren. Na afloop blijft de verhuurder met de schade zitten. Wat kan de verhuurder dan doen? Vaak wordt vergeten dat in het aansprakelijkheidsrecht de hoofdregel geldt dat ieder zijn eigen schade draagt. Dit leidt uitzondering als er een duidelijke veroorzaker van schade is aan te wijzen. Dat is in de eerste plaats de Staat. De politie is de veroorzaker van de schade. De verhuurder kan de reparatiebon dus bij de overheid indienen. Dat is wel zo makkelijk want dat brengt voor de verhuurder geen extra kosten met zich mee. Veelal wordt dit dan door de Staat vergoed. Dat dit soms anders uitpakt, illustreert de uitspraak van 12 mei 2011 van de kantonrechter Dordrecht (rechtspraak.nl: LJN: BQ5181). De verhuurder sprak de Staat aan tot vergoeding van de schade. De kantonrechter oordeelde dat de Staat verantwoordelijk is voor de onevenredige nadelige gevolgen van een politie-inval. Zover dus niets aan de hand. De kantonrechter oordeelde echter ook dat wat betreft de hoogte van de schade deze voor 100 % voor rekening van verhuurder moest blijven wegens ‘eigen schuld’. Volgens de kantonrechter stond buiten kijf dat de verantwoordelijkheid van de schade voor 100 % bij de huurder lag. Het gedrag van de huurder moest worden toegerekend aan de verhuurder, aldus de kantonrechter. In dit geval draait de verhuurder dus op voor het schadelijke gedrag van de huurder. Op zijn beurt kan de verhuurder dit natuurlijk op de huurder verhalen maar dat brengt extra kosten voor zich mee. De vraag is of deze uitspraak deugt. Het schadelijk gedrag van de huurder op het ‘bordje’ van de verhuurder leggen, komt neer op een risicoaansprakelijkheid waarvoor de wet geen steun biedt. Voor ‘eigen schuld’ is naar mijn mening pas ruimte als blijkt dat de verhuurder signalen ter zake druggebruik of drugshandel heeft genegeerd en rechtsmaatregelen tegen deze dubieuze huurder achterwege heeft gelaten. Dan heeft de verhuurder daadwerkelijk ‘schuld’ aan het voortduren van een illegale situatie . Het laatste woord over deze problematiek is nog niet gezegd.

Tuinonderhoud: wat wel en wat niet voor de huurder?

sep 212011

Tuinonderhoud: wat moet de huurder wel of niet doen?

Rechtbank Breda, sector kanton

27 juli 2011

LJN: BR3352 (rechtspraak.nl)

( rechter: mr. P.L. Kerkhofs)

Tuinonderhoud. Vrijheid van inrichting. Begrenzing. goed huurderschap. Kleine herstellingen.

[art. 7: 213, 7: 217, 7: 240 BW]

Sinds 23 juni 2000 huurt X van een woningstichting een tussenwoning in Tilburg. Tot het gehuurde behoort een achtertuin. De woningstichting vindt dat X de achtertuin niet goed onderhoudt. Takken van bomen en struiken hangen over de naburige percelen. De bloesem en bladeren vallen op de naburige percelen waardoor andere huurders overlast ondervinden. De woningstichting vordert op straffe van dwangsommen dat zij gemachtigd wordt om voor rekening van X het tuinonderhoud uit te voeren bestaande uit het rooien van enkele bomen en de klimop en het snoeien van de resterende overhangende takken van de bomen en struiken. Verder vordert de woningstichting dat X opdraait voor de kosten. X stelt zich op het standpunt dat de tuin op orde is en dat hij geen overlast veroorzaakt. X geniet van de aanwezige beplanting en de vogels die hierop afkomen. De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst zelf niets ‘zegt’ over het tuinonderhoud. Een huurder heeft, binnen redelijke grenzen, een grote mate van vrijheid in de wijze waarop het gehuurde door hem wordt ingericht. Wijziging van het gehuurde, overlast aan omwonenden of schadeveroorzakend handelen of nalaten zijn factoren die die vrijheid begrenzen. Uit de plaatsopneming is gebleken dat de tuin is overwoekerd door klimop. Aan de zijkant is een boom geplaatst die zo groot is geworden dat die de houten afscheiding met het naastgelegen perceel wegdrukt. Klaarblijkelijk is onderhoud van betekenis gedurende langere tijd niet meer verricht. Artikel 7: 213 BW verplicht de huurder om zich als goed huurder te gedragen. Ook jegens zijn buren heeft de huurder een zorgplicht. Gelet op het ontbreken van bewijs dat de buren overlast ondervinden, kan de vordering tot tuinonderhoud niet worden toegewezen. De wildgroei kan wel schade aan het gehuurde veroorzaken. De uit de kluiten gewassen boom nabij de berging past niet in de woonomgeving. Op basis van het Besluit kleine herstellingen zal de woningstichting gemachtigd worden om de boom op kosten van X te rooien. De klimplant aan de achterzijde behoeft niet te worden gerooid doch wel op kosten van X te worden gesnoeid. De boom aan de zijkant die de schutting wegdrukt, hoeft niet te worden verwijderd omdat niet blijkt dat de buurvrouw hier last van heeft. Er is geen reden om de woningstichting toe te staan om overhangende takken te verwijderen. De buren zijn gerechtigd dit zelf te doen en niet blijkt dat zij hebben geklaagd. De slotsom luidt dat de woningstichting op kosten van X de boom nabij de berging mag rooien en de klimop mag snoeien op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag dat hij hier aan niet meewerkt.

Commentaar:

Het is de verplichting van de huurder om de tuin bij de woning netjes te onderhouden. In veel standaardhuurcontracten is dit vastgelegd. In deze zaak was dat niet het geval. Daarom is het aan te raden om duidelijk in de algemene huurvoorwaarden of huurreglement vast te leggen wat qua tuinonderhoud precies van de huurder wordt verlangd. Gebeurt dat niet, dan hangt het van de situatie ter plaatse af wat er van de huurder verlangd kan worden. Daarbij heeft de huurder de vrijheid om de tuin naar eigen believen in te richten. Pas als er schade aan het gehuurde ontstaat of wanneer omwonenden klagen, mag de woningstichting ingrijpen. De woningstichting zal dit echter wel moeten bewijzen. Onderbelicht is of de bomen in de tuin al de forse omvang hadden toen de huurder het gehuurde betrok. Heeft de verhuurder zelf geen mutatieonderhoud uitgevoerd, dan dringt zich de vraag op of het redelijk is dat de nieuwe huurder hiervoor opdraait.

Diederik Briedé

Verwijtbaar inkomensverlies en alimentatie

sep 012011

In een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag d.d. 6 april 2011 ging het om een echtscheiding waarbij de man door de Rechtbank was veroordeeld een bepaald bedrag aan kinderalimentatie te betalen aan de vrouw. De man stelde dat hij deze kinderalimentatie niet kon betalen, omdat hij om medische redenen zijn werk had verloren en daardoor een lager inkomen had gekregen. In eerste instantie had de Rechtbank al geoordeeld dat sprake was van een verwijtbaar inkomensverlies zijdens de man; de Rechtbank had zijn verdiencapaciteit gesteld op zijn oude loon ten bedrage van € 55.352 bruto per jaar en op basis daarvan geoordeeld dat de man de kinderalimentatie wel kon en behoorde te voldoen.

Het Hof overwoog als volgt. Bij de bepaling van de draagkracht van een onderhoudsplichtige komt het niet alleen aan op het inkomen dat hij verwerft, maar ook op het inkomen dat hij moet worden geacht zich redelijkerwijs te kunnen verwerven. Naar het oordeel van het Hof had de man, gelet op zijn onderhoudsverplichting jegens de minderjarigen, onvoldoende onderbouwd waarom hij was vertrokken bij het oude bedrijf waar hij werkzaam was. De man stelde weliswaar dat hij zijn werk om medische redenen niet kon volhouden, maar uit o.a. de rapportage van de bedrijfsarts kwam dat niet met zoveel woorden naar voren. Daarbij kwam dat de man thans werkzaam was als vrachtwagenchauffeur, waarvoor naar het oordeel van het Hof (evenals in zijn oude baan) ook de nodige alertheid was vereist. Nu de man voorts de stelling van de vrouw niet had weersproken dat zijn oude werkgever nog immer op zoek was naar ervaren werknemers, achtte het Hof het inkomensverlies van de man voor herstel vatbaar. Gelet op het voorgaande hield het Hof, evenals de Rechtbank, rekening met een verdiencapaciteit zijdens de man van € 55.352,- bruto per jaar; de maandelijks door hem te betalen kinderalimentatie werd dus niet verlaagd.

Conclusie: indien sprake is van een verwijtbaar inkomensverlies, wordt met het verlies aan inkomen geen rekening gehouden bij het berekenen van de hoogte van de alimentatie; deze wordt juist vanwege het verwijtbare inkomensverlies dus niet lager.

mr. L.V.S. Cassese, familierechtadvocaat en NMI gecertificeerd mediator te Almelo

Older Entries

admin

Overlast door huurder – de vervuilde woning

Ontbinding huurcontract met verstandelijk beperkte huurster

Particuliere verhuurder gebonden aan sociaal convenant

Belediging wethouder via Twitter?

Heeft samenwonen invloed op de hoogte van de alimentatie?

Woning te koop en verdeling woonlasten bij scheiding

wettelijke regels voor de oplevering van een huurwoning

Draait de verhuurder op voor schade door politie-inval?

Tuinonderhoud: wat wel en wat niet voor de huurder?

Verwijtbaar inkomensverlies en alimentatie

Laatste berichten

Onderwerpen

Latest Tweets